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任志强:明年9月楼市会出现供求关系转变

2014-09-01 15:48:41   来源:纪录网   评论

 

       关于房价的走势问题,华远地产董事长任志强近些年总是屡屡言中。最近他又在2014年亚布力论坛夏季高峰会上称,从供应结果来看,可能到明年9月份,楼市就会出现供求关系转变。

  我们从统计报表上看,目前房产库存大概有5亿平方米。这个数量很大,去年我们销售13亿多,这就相当于差不多有40%的销售量的一个库存。但是,我不觉得这些库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,会逐渐累积。比如,它的库存位置在鄂尔多斯,已经没有人了,那个库存怎么消化掉?但是在全国统计当中,它仍然是一个总存量,所以会逐渐的累积,越加越多。

  从今年减少的销售量和政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,应该说需求总量还是上升的。从销售上来看,和去年相比,我们大概到7月份为止,下降了7%多,差不多4000万平方米。但是,这个数里面没有保障性住房增加的面积,实际情况却可能是保障性住房增加的面积里面超过了4000万平方米。

  来看一组数据。从2011年开始提出建3600万套保障性住房,2012年开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。

  我还没有说棚改,棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套。这意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话,就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。以北京举例子,自住型商品房,大家也看到了媒体报道,几千套商品房,但是有20万户在排队,大概100个家庭排1个号,抽签摇号。这些人实际上就不进入开发商的商品房市场。

  换句话说,现在20万的家庭摇号的话,那就减少了20万个需求者,那房价怎么能不下行呢?大家也看见,北京上个月的房价开始下降了,确实是这样。因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了,一平均化以后,就往下掉,而且数量很大,好几千套就掉下来了,很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房,政府那一部分是没有完全公布的,所以媒体都不知道,好像那一部分房子没了,跑哪儿去了呢?肯定在市场上。

  我们年年都做关于房价未来是否上涨的预测。2012年3月份我们就预测,2013年的3月份房价会涨,果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了土地供应的短缺,开工量已经开始下降了。所以,2012年是一个生产式的低潮,现有的供应没有了,到2013年会涨。今年我们预计,如果现在土地供应量下来了,开工是负的,投资是下滑的,我们估计投资现在是13%多,年初我们就说,今年从19%多会下降到10%左右,对于GDP的影响大概是0.6%。还会下降,下一个月可能还是实际下降的过程,全年下来以后,就剩下10%左右的增长,增幅下降是毫无疑问的。

  从供应结果看,可能到明年9月份,就会转为供求关系恶化,虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的,我们不知道政府会加大多少力度,去进行保障性住房的建设,我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快,也就是明年9月份,本来商品房下降的时候,供求关系应该转换的时候,保障性住房和棚改的房子就上来了,这两个如果上得快的话,就能顶上缺口。

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