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七问楼市:现在是买房时机吗?

2014-09-24 10:48:47   来源:纪录网   评论

  七问楼市:现在是买房时机吗

  9月23日,不同的媒体对这则消息有了不同的报道。胆大一点的媒体,说“认贷不认房”(也就是所谓的“房贷还清算首套房”)已经是铁板钉钉、确凿无疑;胆小一点的媒体,说“权威部门没有明确回应”。

  一问:认贷不认房,真的还是假的?

  上周六就有传闻称,周五央行召集四大行开始会,可能会出台有利于房地产市场的政策。种种迹象显示,会是开了,某种共识也已经达成,但央行和四大行都不便于宣布。

  房地产目前仍是中国经济无可替代的龙头行业、先导行业,至少在3年之内,中国经济在很大程度上仍需要仰仗房地产。所以,房地产必须救。从今年4月至今,地方政府在救市上主要做了两件事:一是取消限购,但这仅仅涉及到40个比较大的城市,因为绝大多数城市没有限购;二是鼓励购房落户,减税。这些举措,只对杭州、青岛、天津等“强二线城市”有用,对于“弱二线”作用有限,对于三、四、五线城市基本上没有用。所以,放松信贷来救房地产,只是时间问题。即便此次“认贷不认房”最终落空,到明年春节之后,也要这样做,甚至有过之而无不及。

  二问:央行和“四大行”为什么不表态?

  这一轮市场调整中,中央政府对房地产有一个基本态度:不直接出面救市。原因有二:第一,各地情况千差万别,无法出台统一政策;二,明火执仗救房地产,会有失民心。所以,从这个角度看,让央行或者四大行总部来宣布“认贷不认房”不太可能(昨天晚上,新华社发了一篇稿件,就此采访了工行、建行,语焉不详,充满暗示,但不是辟谣,所以有的可能性比较大,参见今日二条稿件)。更何况,“认贷不认房”等于承认了“投资性需求”的合理性,在信贷上给与了鼓励,突破了中央今年年初调控房地产的底线。

  事实上,此前福建已经这样做了。面对地方政府“越权”干预金融政策,中央政府、央行、银监会都保持了沉默。这间接证实了出台这样政策的可能性,而且未来仍然可能让省政府冲锋在前。

  三问:这是什么性质的利好?

  如果消息属实,对于房地产行业来说,这是重磅利好,或者说是到目前为止的“最大利好”。

  四问:“一线城市”会执行这一政策吗?

  如果管理层有足够理性,应该不会这样做。目前一线城市都有“限购政策”在,实施“认贷不认房”实际作用不会太大,但象征意义明显,会从心理上威慑空方,最终起到激活市场的作用。最新的传闻说,浦发银行、兴业银行已经在上海执行了这一政策,但浦发银行予以否认,兴业银行尚未否认。

  如果真的在一线城市实施“认贷不认房”,只能说明中国房地产市场已经到了非常危险的地步,否则不会有这种举措。

  五问:房价会因此而飙升吗?

  不同的城市情况不同。如果北上广深放开限购、限贷,再搞“认贷不认房”,房价马上飙升,而且可能迅速在几年内翻倍。以北京为例,目前汇聚的资金总量是香港的1.3倍,超级富豪、世界500强总部都远远超过香港,所以北京房价不是根据北京人的收入、需求来定价的,完全放开后,北京房价应该很快超过香港。上海、深圳和广州也会跟随。但这样,会让中国房地产迅速见顶,迅速泡沫破裂。

  仅仅是“认贷不认房”,仍然保持限购,也将对一线城市楼市起到重大支撑作用,至少这一轮调整会宣告结束。

  “认贷不认房”如果实施,“强二线城市”,比如杭州、南京、天津、青岛这些城市,市场肯定会出现显著变化,虽然未必马上拉升房价,至少底部已经出来了,价格会逐步抬高。其次,“弱二线”、三线城市中心区,市场也会明显回稳。但三四五线城市郊区、新区的房子,即便银行“给第十套房子贷款打7折”,都救不了它们。这些城市人口是流失的,家家都有多套房子,无法卖出、无法出租,只能等着房产税来“杀死”它们。没有用的房子,最终只能按照拆除卖废品的价格转让。

  六问:现在是买房时机吗?

  如果你每天都看“天天说钱”,就会知道,我早在今年6月就写过“房地产年内已无新利空”,8月初又再次提醒大家,“一线城市”和“强二线城市”已经可以动手买房。事实上,如果此次“认贷不认房”的消息得到最后确认,你再动手买房子,已经慢了半拍。至少北、上、广、深相对好的片区,二手房价肯定在这两天开始上调了,因为卖房子的人也不傻。

  至于北上广深之外,名列中国经济总量前列的那10多个城市,无论刚需族还是投资族,现在可以买房子了,当然需要在中心区,别贪便宜到鸟不拉屎的郊区、新区,那是自找没趣。经济总量能进入前50名的其他城市,资金够用的“刚需族”可以在春节前动手,同样需要买好地段的。其他中小城市,风险都相对会比较大,可以根据自己城市的情况决定。但尽量不买郊区房、新区房,以及所谓的旅游概念、养老概念房。

  七问:银行风险会上升吗?

  风险应该有所增加,但也不会太大,因为享受首套房利率的人,要么真的是首套房,要么结清了以前所有的购房贷款,加上有3成本金,银行风险可控。而且中国的M2增速是13%左右,GDP真实增速应该没有7%,所以真实通胀率至少在6%,银行给我们的利息是多少?这点风险,它们根本不害怕。反而是我等平民,没有好的投资渠道,或者手持大量现金的,你的财富就像是太阳下的冰激凌!

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