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楼市春节成交冷清 部分城市大量房地产项目封盘

2015-02-25 15:52:42   来源:中国证券报-中证网   评论

     
 春节楼市冷清 反弹料存“一线”生机

  春节期间楼市成交显得异常平淡。中国证券报记者多方调研发现,节日期间多地楼市陷入冰点,不少二三线城市的房地产项目在春节期间暂停销售。

  在成交冷清的表象之下,区域市场分化不断加剧。分析人士指出,二三线市场库存压力较大是未来一段时间的常态。从今年以来土地市场情况看,不同区域的差异越来越明显。土地市场的差异化表现也预示着住房市场分化趋势更加明显。部分机构认为,随着春节假期结束,一线城市的市场成交将逐步复苏,降息、降准以及不动产登记等政策实施也会给市场预期带来变化。按照以往惯例,一线城市的房地产市场有望在节后迎来反弹。

  市场成交陷入“休眠”

  尽管今年大部分地区迎来了一个较温暖的春节,但楼市交易较之以往,并未出现同步复苏的迹象。据悉,今年春节假日期间,大部分城市暂停了网签,很多城市出现零成交的现象。

  从机构统计中,依然能够看出少量的交易。据新浪乐居数据监控中心显示,春节所在的一周(2月16日-2月22日),苏州住宅成交137套,成交面积22519.78平方米,成交量环比前周减少了907套,降幅达86.9%。其中,自除夕开始,楼市瞬间进入冰冻期,各大楼盘齐齐“冬眠”。

  本报记者多方调研发现,今年春节期间,部分城市大量房地产项目封盘,暂停销售,直至春节假期结束才恢复销售。此种情况在二三线城市表现的尤为明显。而往年,二三线城市的房地产项目为吸引回乡置业者,有不少楼盘在春节期间推出优惠措施。

  一线城市的春节市场同样不容乐观,原因在于供应相对较少。深圳市规划和国土资源委员会统计显示,春节前一周(2月9日-2月15日),深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可,为春节期间深圳市场的低迷埋下伏笔。其中,自今年2月至春节期间,深圳市无一新盘开盘。网易房产数据中心数据显示,今年春节假期的前三天(2月18日-2月20日),广州楼市仅成交5套,且均分布在郊区县,中心六区零成交。成交均价上,从去年春节期间的9423元/平方米上升至12010元/平方米,涨幅达到27%。

  在北京,亚豪机构统计显示,2月北京商品住宅市场预计将有10个项目入市,其中包括4个纯新盘和6个老项目后期。该机构认为,2月份将成为全年供应的最低点。

  分析人士指出,除节假日因素影响外,今年春节期间,商品消费较低迷,凸显出经济形势不容乐观的现状。在这种背景下,房地产交易必然难有起色。

  中原地产首席分析师张大伟认为,今年春节楼市的主要特点为:受春节因素影响,2月成交量将出现明显下调,楼市难以走强;一二线城市受节日影响基本处于暂停状态,大部分项目从假期结束后才逐步开售,而2月数据低迷,将影响到3月上半月。

  区域分化愈演愈烈

  在整体交易平淡的表象下,房地产市场的区域分化态势不断加剧。记者发现,全国不少三四线城市库存规模偏大、消化迟缓等现象未得到改善。

  在山东南部某城市的新区,过去两三年间新建的大量商品房,如今仍有大部分库存尚未消化,凸显出一幅“空城”景象。尽管当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策,吸引农民进城购房、务工人员回乡置业,但效果不佳。

  据悉,为控制库存规模,当地政府已于去年叫停了新区的开发。但在今年春节期间,该地屡屡出现讨薪事件,主因在于房地产商因资金回笼乏力而无力支付工人薪水。

  这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来,全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

  相比之下,一线城市的春节楼市虽然亦无甚亮点,但市场基本面有所不同。以北京为例,进入2015年以来,北京土地市场密集成交,截至春节之前,北京土地市场的公开成交额已达到452.29亿元。短短不到两个月,土地成交水平相当于2014年全年的25%。2014年北京1916.9亿元的土地出让金,已经创下历史新高。

  在一线城市中,除深圳因地理条件限制无法大规模推出土地外,北上广三地的土地市场均在2015年迅速升温。表现最为突出的北京出现楼面价、溢价率、竞价次数不断攀高的态势,上海和广州的土地也受到市场热捧。

  分析人士指出,土地市场升温,主要是因为一线城市的供需关系仍然紧张,其作为“避风港”的作用不断显现,并加剧了房地产企业的回归势头。这种情况虽可增加一线城市的土地供应,但土地成本提高将给2015年一线城市房价的抬升埋下伏笔。

  张大伟指出,在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后,楼市的区域分化特征将愈演愈烈。其中,在总体市场供大于求的背景下,一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善,广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。

  这种分化已在近期的房价数据上有所体现。国家统计局发布的数据显示,今年1月,全国70个大中城市中,有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降,持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看,房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市,房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。

  一线城市有望回暖

  随着春节假期的结束,楼市有望恢复到节前的成交状态。分析人士表示,一方面,去年前三季度房地产市场交易冷淡,不少需求可能在岁末年初集中释放;另一方面,一系列政策利好将进一步刺激这种释放。因此,今年3月楼市成交量有望迅速恢复至1月水平。

  据中原地产统计,今年1月,全国54个主要城市合计签约住宅24.66万套,虽然环比去年12月有所下调,但同比2014年1月仍有22%的上涨,属于历史同期的高水平。

  业内人士预期楼市向好,主要来自于对政策变化持乐观态度。张大伟认为,在此前连续降息、降准的刺激下,预计3月份后再次降准、降息的可能性依然较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力,3月份可能会出现首套房85折左右的优惠折扣。他还指出,各地方政府也有望从其他政策角度给楼市松绑。

  中金公司报告指出,从逻辑上看,当前经济增速下行,房地产投资增速也低位徘徊,因此楼市政策放松的概率较高。该机构认为,如果政策放松,一线城市则存在松绑限购、交易环节税收减免、变更首付比例等三种可能性。在时间点上,2月底到3月上旬出现政策放松的概率较高。

  中金公司认为,从历史经验看,春节过后房地产股票、实体市场一般表现良好。自2009年至今,春节过后地产指数30个交易日平均较节前涨7%,而春节后2-6周的房屋周均成交量平均较春节前两周要上涨18%。因此,政策层面的积极变化将促使房屋交易市场不断回暖,也将给资本市场带来刺激。

  值得注意的是,《不动产登记暂行条例》出台实施临近也可能给市场带来短期刺激。记者了解到,去年下半年,个别城市政府官员出现低价抛售房产现象,并引发大量接盘。上述条例将于3月1日实施,可能在一定程度上对短期的市场供应带来刺激。

  从全国范围看,由于供求基本面的变化,市场交易虽然可能出现一定程度恢复,但很难恢复至历史高位。张大伟指出,由于可选投资渠道匮乏,过去十多年中,不动产一直是居民的最佳投资选择。但近年来,随着交易税费的增加和政策打击,短期投资需求已显著减少,长期投资也因房价上涨乏力受到影响。

  他表示,对普通投资者而言,近年来银行理财产品、互联网金融投资兴起,投资门槛和风险较低,收益有保障。沉寂已久的股票市场也于近期开始走强,加快了资金的转向。相比之下,大多数城市住房供大于求,价格过高,未来增值不确定,已经不再是最佳投资选择,因此房地产市场的冷却将是必然趋势。

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