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深圳地产反腐风暴袭来:多家民企遣散项目团队

2015-03-26 16:09:37   来源:华夏时报   评论

     


       在佳兆业事件的冲击下,深圳旧改正在迎来一场变局。

  深圳市邦恒投资顾问公司总经理尹香武向记者透露,深圳多家民营房企已遣散旧改拓展团队,加上旧改项目销售审批日趋严格,之前在谈判的旧改项目大多已搁浅。

  “佳兆业事件对我们项目推进也有影响,由于城市更新政策存在争议,目前很多工改商手续推动不了,政府不受理,或者受理了也不愿推进。”深圳某民营房企一位负责旧改的人士告诉记者。

  旧改变局

  上述房企旧改负责人称,过去政策环境宽松,政府裁量权很大,一些可要可不要的资料就会放行,现在每个细节都必须明确。

  “涉及到很多非农指标,之前交易不合规的,一旦村民知道就很麻烦,政府不愿意承担责任。”该房企旧改负责人说,原则上已经立项的项目,是可以继续按流程申报,但前提是之前所有程序都没有瑕疵,如果还没有立项,现在会很难推动。

  一个背景是,今年1月5日,广东省委第三巡视组点名批评深圳出现的六大问题,提出房地产开发商主导城市更新引发的并发症比较严重。

  业内担忧的是,深圳旧改的推进速度原本并不快,未来可能进入漫长的停滞期。

  “现在开发商申报的意愿确实没有那么强烈,整个旧改的趋势是在放缓的。”深圳某区城市更新办项目前期审批负责人告诉记者,该区旧改项目立项的储备项目已有一百多个,释放的土地供应量,未来十年也难以消化完,大部分是往居住和商业方向改,但与村民的谈判越来越难,要改造也不容易。

  尹香武说,以前只要在拆迁和回迁阶段村民签字就行,现在拿预售证还需村民签字,村民可能又会趁机提出补偿要求,这无疑会降低开发商的积极性和开发效率。深圳净地出让太少,这将导致新房供应在未来两年后急剧下降。

  上述前期审批负责人称,过去各个开发商都去抢占改住宅的项目,工改商项目所剩无几,未来旧改的方向主要是工改工,政府也在大力扶持工业区整治。

  今年3月10日,深圳公布的10个城市更新项目中,除了龙华新区中3个居住、商业方向的更新单元之外,其余7个项目均属于新型产业方向,总拟拆除重建用地面积约33.4万平方米。

  “有传言要取消市场主导的城市更新,我们也在等政策,等哪天叫停了,再按新的办法来做。”上述审批负责人称,由政府主导的深圳鹿丹村旧改前后经历了十多年,未来如果按这模式主导深圳的旧改也不现实,比较政府没有那么多人力物力。

  “前几年都以为旧改是金矿,比较盲目,前期花了很大成本把拆迁做完了,但却不清楚后期规划,现在风险意识提高了,必须摸清规划方向,且项目很优质,要价不高,否则很难转让项目。”上述房企旧改负责人称,如今开发商看到的主要是风险,必须等专项规划批了以后,才付拆迁补偿款。

  而政府公布的数据显示,深圳自2009年以来至2014年,旧改项目立项审批超过500个,但动工率仅19%左右,项目顺利开发的难度显而易见。

  上述房企旧改负责人称,每个项目要反反复复报批,核查手续,一个项目的前期工作至少要五六年,由于旧改政策不明晰,难免催生潜规则。

  民企“傍大款”

  如今,在地产反腐风暴下,深圳民营房企开始多方寻求避险。

  3月20日,华侨城发布的募资公告称,深圳民营房企宝能集团旗下企业斥资70亿元入股。据了解,宝能集团除了财务投资外,也是为了参与国企混改。

  近期,远洋地产公告洽谈收购深圳三个项目,收购对象均是本土的小民营房企。

  2月6日,卖方向远洋地产转让了深圳南山区蛇口水湾项目80%的股权,该项目总建筑面积31.7万平米,尚未公告收购总价,截至目前,远洋支付了诚意金和过渡性贷款共10亿元。

  令业内人士不解的是,水湾项目主体在去年就已经建成,去年12月31日推出了首期公寓,售价60000元/平米,该项目地理位置优越,完全不愁销售,而卖方也不存在资金紧张问题。

  远洋在去年9月和11月还洽谈了另外两个项目,一个是龙晟达地产转让的荔山项目部分股权,该项目总建筑面积为23万平米;另一个是龙岗区龙城街道盛平项目,收购卖方30%的股权,该项目总建筑面积为39.1万平米。

  远洋地产称,这些项目均是深圳黄金地段,收购对于远洋而言可以提升在深圳区域的竞争力。

  此前,深圳旧改主体多以本地民营房企为主,包括佳兆业、卓越、京基、绿景、信义、宝能、莱蒙等地产商,对旧改开发都有较多的经验。而万科、中海、金地、招商等龙头房企则主要以招拍挂和收购或合作开发为主。

  上述区旧改审批负责人坦言,通常很多项目都是由小开发商负责前期拆迁谈判,再卖给大房企。“像万科就不愿涉及前期旧改,因为拆迁补偿不是刚性的东西,小企业比较好操作,大企业决策的速度也慢一些,而且也不方便与村民谈判。”

  对于未来本土的民营小房企靠什么存活,上述地产商也感到困惑,深圳每年的净地出让很少,工改商难度会越来越大。

  “现在小开发商意识到旧改风险很大,要么全盘转让,要么就找央企国企合作开发。”上述业内人士称。

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