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王健林:万达商业将去房地产化 5年后没有重资产

2015-04-21 10:30:45   来源:纪录网   评论

   

 “中国房地产已经走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去。”万达集团董事长王健林4月15日在深交所演讲时表示,因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。虽然重资产模式还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产,去房地产化。

  “我们定了一个目标,5年内把万达拥有的规划为7000万平方米的销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。”王健林表示,这意味着5年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。

  “生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事”,王健林直言,万达要在5年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手,万达要挖更宽更深的护城河。

  值得注意的是,有接近万达人士向记者表示,王健林一直对万达商业的股价表现不甚满意,此时首次对外剖析万达轻资产化战略目标,也有提振股价之意。

  “做轻资产为加快发展步伐”

  “重资产模式虽然还能发展,但难度在加大。要快速扩大规模,就要转型轻资产。”王健林如是表示。

  事实上,今年1月份万达已经迈出了轻资产化的一步,与4家投资机构合作,4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场,万达商业只负责建设和管理。但按照王健林的目标设计,这只是万达轻资产化的开始,“做轻资产是为了加快发展步伐”。

  “今年底万达开业的广场将达到135个,规模全球第一,足够大。”但王健林认为,“对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。”

  不过,从扩张规模角度出发,万达落地的项目并未全力集中于房价租金高的一、二线城市,反而大有发展中小城市之意,这一度让业内分析师表示不解。

  “这是对不动产理解不深,不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低,而是租金回报比。从租金回报比看,一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目,因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林称,重资产主要看房价,销售利润高才能投资,轻资产因为是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。仅从万达院线的收入数据分析,70%以上的增长来自三、四线城市,而且投资回报率并不低于大城市,这是万达发展的好机会。

  除此之外,王健林也从财务角度算了一笔账。他表示,从财务上看,轻资产回报也很好,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿元租金,万达可以分到7000万元租金。一个标准的重资产店平均也是1亿元租金,扣除管理成本,再扣掉税,财务利润两者收入基本相当。

  值得注意的是,在王健林的轻资产化战略中,他更看重万达商业轻资产化后产生的边际效应。其表示,拿深交所上市的万达院线来说,它的影城多数开在万达广场里,万达商业地产发展速度快,院线发展速度就快。万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

  5年后将没有重资产

  在王健林的转型目标中,万达5年后可能不再有重资产,完全轻资产化。

  他表示,万达的轻资产有两个战略目标:一是2020年开业400个至500个万达广场;二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。

  王健林称,原来重资产模式我们给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场,现在数量将近翻番。“万达到2025年争取开业1000个万达广场。大家可能不太敢相信,5年以后万达一年能开业100个万达广场?以万达现在特别是5年后的执行力,完全可以做到,不信大家五年后看,我今天的话是否成为现实。”

  从近期目标来看,2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。

  而对于去房地产化方面,王健林称,如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外,这个公司就不能再叫房地产公司,所以我们也有打算,将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,去房地产化,也将实现万达商业地产的全面转型。

  “建立轻资产融资渠道”

  不得不提的是,若今年26个万达广场如期开业,届时万达持有物业面积将超过2500万平方米。此外,万达现在有9000多万平方米的土地储备,其中规划为持有物业的面积多达2000多万平方米。对于这样一家庞大的商业地产公司,在5年间完成完全轻资产化的转型,压力不可谓不大,尤其引入的资金从哪里来?

  “万达商业地产转向轻资产,不是大家想象的那样忽然华丽转身,而是一步步做出来的,从建造的成本标准模块、交钥匙工程、信息化的商业管理到建立融资管道,已经折腾了一年多。”王健林称。

  而关于万达做轻资产的资金从哪里来,王健林表示,一是外部管道,二是建立内部融资管道。

  王健林透露,从外部管道来看,包括基金、保险等机构投资者,现在已签订有约束力的项目25个,如果万达需要,很快就可以签百个以上的项目。

  而在内部融资渠道的建设上,万达成立了自己的电子商务公司,收购了快钱支付公司,这两家公司都在做全新的理财产品,下个月就会推出来,采用众筹方式为万达广场轻资产融资。

  目前来看,万达的理财产品真正投向实体,能产生真实回报。“我们计划每年给投资者6%左右的现金回报,5年或7年把万达广场处置,将收益分给投资者。”

  王健林为万达广场的退出主要设置了两种方式,资本化或卖掉。他表示,中国正在试点REITS,目前好几个城市在试点,万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS,5年后广场成熟了,租金比较高了,也能卖个好价钱,出售获得的收益加上前期每年的现金收益,预期年化收益至少可以达到百分之十几。

  “如果投资者急着用钱,中途想退出,我们也已跟两个金融改革试验区谈好,设立一个权证交易平台,也找了做市商。买我们的理财产品,一个月以后就可以交易,让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定,在处置广场时获取一定收益,这样万达金融电商公司也能获得盈利。万达的理财产品如果推行成功,就能解决轻资产项目的投资,也许就不用依赖外部投资者了。”

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