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“京津冀一体化”下的保定楼市:疯狂与理性交织

2015-06-03 15:25:02   来源:第一财经日报   评论

      

 5月24日,闷热,太阳灼烧着华北平原,从高铁站往东三环方向走,开阔的道路两旁,四处可见的塔吊和密布的楼盘,正在改写这座河北中部小城的面貌。

  这里是以“驴肉火烧”闻名的城市,清代的直隶总督署保定。

  一年前的3月,在京津冀一体化概念的推动下,保定初定为北京政治副中心的民间传言不胫而走,尽管很快被官方否认,但一夜之间,原本平静的保定楼市如打了兴奋剂一般,开始骚动——投资客进场,房价闻风而涨,一场由传言引发的楼市狂潮席卷而来,这几乎让保定成为中国三四线城市楼市的独特范本。

  2015年,记者再访保定,发现如今的保定楼市,与一年前的疯狂大相径庭。

  热浪退却之后

  5月24日正值周日,在距离保定东站7公里车程的东湖附近的隆基泰和旗下楼盘,售楼处沙盘周围的洽谈桌几乎坐满,有不少购房者带着孩子全家出动。

  “本来还有5套,上午卖了4套,现在就只有一套了。”该楼盘置业顾问黄琳(化名)告诉记者,该楼盘户型在80~120平方米之间,3月开盘时项目均价每平方米6300元,现在价格在7100元左右,虽然价位在当地偏高,但由于周边规划有保定师范附属学校新校区,因此去化较快,80余平方米的两居室目前只剩下最后一套。

  “我又来了。”正当黄琳给记者介绍价格时,两名身着骑行服的中年男子走了进来,其中的刘胜军(化名)告诉记者,他来自徐水区(原徐水县),为了方便孩子上学,想在这里买一套100平方米左右的小三居,但由于目前小区房源所剩无几,他还考虑过从刚刚买完房的业主手里买二手房。据他介绍,二手房价格接近每平方米7000元,与楼盘新房价格接近,略低于新房。

  虽然看房人数较多,但与去年3月的热闹场面相比,保定楼市降温了许多。

  去年3月25日,同样是在这个售楼部,当时正在销售的是同一个开发商隆基泰在同区域的二期产品,包括写字楼和36平方米~57平方米的精装小户型公寓,产权为40年,均价在7000元/平方米上下。

  彼时,“副中心”的谣言还在流传,一位置业顾问向本报记者透露,那个周末买房的人特别多,“好像这些房子都不要钱似的”,很多投资客专挑小户型全款买入,不少客户来自北京、天津、唐山等地,还有从山东赶来的。

  根据该置业顾问当时的说法,该期项目总共两栋楼,周末一天就成交了100多套房,那个周末她自己一共卖出了17套房子,按照千分之几的提成计算,当月她薪水已经超过2万元。

  “去年保定楼市太癫狂,很不理智,一个传言大家就开始抢房。”回忆起一年前的场景,黄琳对记者感慨道,虽然在售项目也有不少客户用于投资,但已趋于理性了,购房者多是本地人,看中了学区,以方便孩子上学的自住型客群为主。

  前述购房者刘胜军便属这一类型。他对记者说,虽然徐水也有不错的学校,但保定毕竟是市区,教育水平高于徐水。至于买了之后会不会涨价,他说:“真不知道,保定房子很多,不见得会上涨,但长远来看,我觉得房子还是要涨价的。”

  在“京津冀一体”的政策拉动下,一些在保定等地市场占有率颇高的房企正做大规模,隆基泰和便是例子。

  去年12月,隆基泰和董事长魏少军通过收购方式获得开世中国控股有限公司(下称“开世中国”,01281.HK)接近四分之三的股权,随后完成要约收购,并在近期将开世中国更名为隆基泰和控股有限公司,重新挂牌上市,股票代码不变。今年5月21日,隆基泰和正式宣布借壳开世中国登陆香港资本市场。

  目前该公司在保定、邯郸、唐山等城市整体的市场占有率在15%到30%左右。挂牌当日该公司高层对媒体表示,目前该公司投资区域已经遍布了河北省的9个市,包括20个城市,现阶段战略仍是立足于京津冀地区,深耕河北,未来5年,将在京津冀地区投入超过1000亿元(人民币)加大新型城镇化建设。对于投资区域,该公司高层表示,现在隆基泰和在不同的城市投资量不一,未来将布局环京津冀地区的“重点的高成长区域城市”,比如保定。

  投资客离场

  今年3月以来,随着保定房地产市场监管加紧,房企销售规范化,楼盘价格调(资料、团购、论坛)整趋于理性。保定新浪乐居监测数据显示,3月保定新建商品住宅(不含保障房)均价环比下降30元/平方米,市区新建商品住宅(不含保障房)均价6180元/平方米,环比下降46元/平方米,该月保定个别楼盘根据自身项目周期选择提价,但整体保持下跌的态势。

  4月的成交情况也颇为“淡定”。根据搜房网数据,4月保定商品房总备案1421套,环比上月下降12.9%,4月平均每天仅有47套住宅,较3月平均每天53套的数量有所下降。

  进入5月传统旺季,保定楼市需求日渐活跃,但从开发商的营销策略看,各家对后市的判断趋向理性,纷纷推出了购房优惠。

  在保定当地老牌开发商河北秀兰房地产集团有限公司(下称“秀兰地产”)设在保定市客运中心的接待中心,记者看到,门厅里的沙发上,一名置业顾问正在接待客户,沙盘旁边的一名置业顾问则在打盹。这里展示的沙盘,是秀兰地产在东三环附近开发的在售洋房项目,均价约1万元/平方米。置业顾问丁文(化名)向记者介绍,目前项目有全款优惠,洋房产品若全款购买每平方米可减500元。

  全款折扣在保定主流房产项目中颇为普遍,不同项目全款购房每平方米减100元~500元不等。上述隆基泰和项目的黄琳告诉记者,该项目产品如果全款购房,每平方米也可减250元。

  实际上,除了全款优惠,保定楼盘还使出了其他营销手段,有些楼盘正在推10套特价房,有些楼盘与电商合作进行付1万元减3万元的促销,有些则进行老带新奖励或低首付活动。

  “这样的房子适合自住,投资的话现在价格就已经1万了,再涨可能也没有太大空间。”对于秀兰地产正在销售的洋房项目,丁文坦言,尽管开发商在进行优惠,去年涨价前东湖附近的毛坯高层产品才每平方米5300元~5800元,现在买该项目洋房的人大多都用于自住,他认为,现在投资客户较少,因为投资“差点儿意思,再涨也涨不了多少”。

  记者在接待中心采访时,先后进来了两名看房者,一名女购房者带着孩子,看了沙盘问了价格之后很快驱车离去,另一名购房者则用手机拍下了沙盘。他说,这个楼盘是保定的高档小区,他买来想自己改善居住。当记者问及对未来保定房价走势的看法,他回答:“至于以后房价再涨,我看难。”说罢,他摇了摇头。这与去年全民看涨的抢房场面,形成了反差。

  关于保定楼市的特点,当地一位房企营销人士对记者分析,保定楼市依赖于当地城镇化进程,购房需求多来自从周边县城、农村来市区务工者,另外保定的优势在于高校较多,华北电力大学和河北大学都在保定,因此置业者还包含了大学毕业后在保定扎根的年轻人。

  “未来如果要溢价,每平方米也就是涨300~500元,不会像去年那样出现恶意、病态的跳涨。”该营销人士说,尽管此前保定经济水平不错,但相对于石家庄、唐山、秦皇岛房价比较低,后来,经过京津冀一体化概念带动,房价上涨,但目前价格水平当地市民尚能接受。他预计,即便保定楼市回温,也不可能再出现大涨。

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