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房地产行业将迎来“第三轮危机”

2015-07-14 10:31:08   来源:一财网   评论

      
原标题:专访:房地产行业将迎来“第三轮危机”

  专访世灏房地产咨询(上海)有限公司董事总经理乐晓争:房地产行业将迎来“第三轮危机”

  第七届亚太商业地产合作论坛中途短暂的茶歇时间,乐晓争被现场几十位地产界人士围追堵截,只为了从她口中获得一两句事关地产项目的诊断建议。

  乐晓争,现任世灏房地产咨询(上海)有限公司董事总经理。从最早的1990年代中国第一批外资企业的售楼小姐,到东方海外地产集团的总部高管,再到世邦魏理仕综合体项目服务部中国区掌门人,即便行业资历深厚,但这位快人快语的女强人却有着如同孩子一般强烈的好奇心和想象力。

  乐晓争说,在从业的20多年中经历了两轮金融危机,随着房地产第三轮危机的到来,互联网对地产行业的冲击非常大。为此,她创建了新的“互联网+”思维的不动产咨询顾问平台——不动产医生。

  物以类聚、人以群分,在不少人眼中,这是一位有着强烈个人标记的女强人,当然,也有人将这种“个人标记”解读为乐晓争浓烈的人格魅力。

  无心插柳的创意之举

  不动产医生,顾名思义即是为那些具有隐患的综合体望闻问切、诊断、治疗。

  谈及这一平台的建立初衷,乐晓争说,“不动产医生”的创建完全是一次无心插柳之举。去年下半年,乐晓争的一位建筑业界朋友拿着一个医疗改制研讨会项目前来向她咨询,这位朋友虽然也属地产业内同行,但在这个大行业中,各个细分领域之间却有着较为明显的边界。至少,在这位地产同行眼中,面对着这一医疗系统的改建项目自己实在难以下手。

  当时,乐晓争在对数家知名医院进行初步的实地勘察和调研后,给出的初步诊断为:项目均存在人流拥挤、空间使用不当等多项问题。“虽然是医疗机构,但是这其中的问题实则跟房地产有非常大的关联”,因为, 商业地产的关键元素是人流, 但是,医院正是人头攒动且人流均衡的场所。在帮助朋友解决这个医疗机构升级改造项目的过程中,乐晓争却发现了其中潜藏着的一个巨大商机。

  “既然这家医疗机构已经存在着这种、那种的诸多问题,那么其他医疗机构、医院是否也存在这些问题?!”乐晓争是一个典型的实力派工作者,在通过一系列数据查询之后,她的猜测得到了证实,并衍生出了“医疗综合体”这样一个新概念。

  “我和我的团队决定研究医疗综合体的平台,并对国内150家医疗机构进行多项问卷调查。”乐晓争告诉《中国房地产金融》,通过网络、邮件,这些医院、医疗机构内的工作人员给出了一系列问卷的详细回复。

  “我当时的问卷设计其实比较有趣,在医院的人看来,他们的回答跟房地产没有相关的问题。但是这些问题在我看来,却对我起到很大的帮助。”不少医院会有一些新的想法,比如,在不破坏传统医疗主业的前提下,希望能够适当增加收益丰厚, 不受国家医疗政策限制的服务,例如美容、养生等副业。因此,这些医院内部对空间的需求、客户的就医体验感受,有着较强烈的升级和改造愿望。

  虽然考虑的是医疗结构的内部升级和改造空间,但多年的从业经历,加之灵活的头脑,乐晓争则会举一反三地将问题延伸至更广泛的领域。“于是,我就想到,那些商业不动产中是否也有那么多的问题需要专业的医生来诊断。”

  “不动产医生”的创业想法由此迸发,并于今年4月正式推出其网络平台。

  打造不动产隐患数据库

  据乐晓争透露,在将“不动产医生”网络平台推出不到一个月的时间内,便收到了意想不到的效果。“短期内我们就收到了几十个不动产项目的诊断邀约,无论是市场的反响还是需求,都大大超过我们的预期。”随着对这些数据的搜集,乐晓争希望能通过2-3年的时间,将“不动产医生”平台打造成一个问题数据库,为国内其他商业不动产提供诊断数据、修复案例等服务。

  在乐晓争20多年的从业生涯中,经历了作为香港著名地产机构的销售员到管理者, 英国知名百货公司的营业员到数据订购系统操作员,全球著名地产咨询机构中国区办公楼项目部管理者到大型综合体项目部的领导者,全球著名度假酒店集团中国区休闲房地产业务的开拓者,以及曼哈顿的顶级写字楼投后资产管理者等一系列角色并累积了丰富的综合经验。

  在近10年国内综合不动产楼宇的建设和发展历程中,乐晓争和她的团队或直接或间接地参与诸多大型项目。丰富的从业经历和实战经验,让乐晓争日渐清晰地看到国内不动产的各种隐患。

  “地产行业中,很多患病的不动产项目业主其实最初就知道它们存在的隐患,但是业主们往往心怀侥幸,鉴于成本因素不愿下手医治。”当这些不动产项目的病痛日益严重甚至病入膏肓时,业主们才意识到问题的严重程度,但往往这个时候已经过了医治或者修复的最好阶段,且财务成本损失严重。

  乐晓争聊起2年前的一件见闻,当时北京曾有一家规模较大的央企,以重金收购了国内一项商业地产项目。“当时他们邀请我过去为这个项目进行诊断,看看它有哪些隐患并如何诊治。”在经过全面勘查后,乐晓争认定“这个项目不是需要美容而是整容,需要动刀动手术才能解决它的内在问题。”但是,这家央企却以种种理由,最终没能痛下决断。心存侥幸的恶果便是导致该项目的财务成本如滚雪球一般越滚越大、越滚越重。至今2年时间已经过去,这一商业项目依然处于空置等待阶段。

  不动产隐患的来源

  乐晓争告诉我们,虽然“不动产医生”运作至今才短短数月,但从日渐增多的咨询以及后台数据及分析统计显示,在国内具有隐患的不动产项目不但数量众多,且病因复杂并呈现多样化。“不动产患病的原因一方面来自于市场的外部隐患,为了节约成本一再复制其他同类,进而导致高度的同质化竞争。另一方面,一窝蜂的开发商们只关注短期的商业利润,却忽略了未来的发展,前瞻性不足。最后一个原因则是中国普遍存在的重开发、轻维护的短视思维。”

  2010年,乐晓争当时代表中国房地产界向美国的“建筑业主与管理者协会”(BOMA)插上五星红旗的时候,做了一次演讲,专门介绍中国的房地产市场。“当时我们中国代表团很受冷漠,因为那个时候大家都不认知中国地产行业的巨大延伸能力, 但当听到上海和北京以及主要二线城市的房价和租金时都非常惊讶。”

  去年,乐晓争作为一家中国地产集团的海外商业地产首席代表再次来到纽约,这一次,她在当地参加业界会议,所到之处感受完全不一样。“上海的商业地产租金并不比美国低,我们线上线下消费的速率跟美国还是倒挂的,这样一来,物流对未来商业的设计和它的体量,动线也是有冲击的。”

  在互联网冲击之下,乐晓争坚信地产行业将迎来“第三轮危机”,无论是国内还是国外的市场都将受到严重的震荡冲击。当乐晓争对美国市场有一定了解之后发现,中国的不动产市场在资产管理方面跟美国相比至少落后10年。”

  乐晓争认为,因为投资模式和运营思维的不同,导致国内地产人在做项目定位的时候,往往较为短视只考虑眼前,而极少考虑未来20年、30年,甚至50年的长远规划。“我们的商业类楼宇往往不到5年时间,内部就老化、陈旧不成样子, 而美国很多20年以上的楼宇陈新度依旧非常高。对国内的地产公司而言,我们需要重新考量项目的前瞻性和可持续发展性。”

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