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燕郊房价超北京部分区县 楼盘开奔驰抢看房客

2015-09-22 17:05:30   来源:北京青年报   评论

  到燕郊看房的人九成来自北京 供图/CFP

  到燕郊看房的人九成来自北京 供图/CFP(1 /1张)

  京津冀一体化步伐正逐渐加快,“房价的一体化”也随之而来。北京青年报记者在与通州一河之隔的燕郊调查发现,当地房价在今年一路飙升,已经超过了北京部分区县。不过,对于燕郊暴涨的房价,业内人士直言,燕郊楼盘此番大涨,确有炒作的因素,部分楼盘存在捂盘惜售等情况。

  与通州仅一河之隔的燕郊房价自6月“北京市政府职能部门东迁”消息落地后开始一路飙升。三个月的时间,部分楼盘甚至出现了价格翻倍的现象。北京青年报记者实地调查的结果显示,燕郊的房价已经超过北京部分区县。到底是什么驱动了燕郊的房价以如此快的速度上涨?京津冀一体化的进展和通州作为北京副中心的确是导火索,但业内人士认为,燕郊的房价暴涨背后是房地产商的炒作。

  现象

  燕郊房价已超北京部分区县

  “燕郊的房价疯了。”一位从燕郊看房回来的北京市民发出感慨。今年6月份,北京市政府职能部门东迁通州消息落地。与通州仅一河之隔的燕郊房价开始一路飙升,两个月不到时间,部分楼盘甚至出现了价格翻倍的现象。燕郊的房价已经超过北京部分区县。

  北青报记者了解到,位于燕郊核心区的上上城理想城,去年的价格单价是8600元,8月的成交价已达1.4万元;港中旅的项目去年年底单价才9000多元,随着今年上半年房地产回暖,今年6月开盘时的均价为1.1万元/平方米,但8月新开盘项目的价格已飙升到1.5万元/平方米左右;位于燕郊南城的天洋城4代的项目去年单价还是1万元左右,5月受燕郊通地铁影响,涨到12500元,6月份通州被明确为北京城市副中心后,该项目的开盘单价均价达到1.6万元。

  多家机构的最新统计数据显示,燕郊的多数新楼盘报价在6月份之后都出现了不同程度的上涨,涨幅最少的大概在每平方米500元,有的热点楼盘甚至每平方米涨了1万元左右。

  而来自中原地产等机构的统计数据显示,7月份,北京市平谷、怀柔新房成交均价分别为每平方米13038元、11654元,密云、延庆的房价更低。对比之下,燕郊部分楼盘房价已经超过北京部分区县的房价。

  亲历

  6号线草房站燕郊楼盘奔驰车“拉客”

  9月13日上午,北青报记者乘坐地铁6号线前往燕郊实地调查。在草房地铁站刚出站,就被一群燕郊楼盘的销售人员团团围住,天洋城、港中旅、上上城理想城等几乎所有燕郊的楼盘都有人专门守候在这个地铁口,他们手中拿着楼盘的资料,询问每一个下地铁的人是否有意购买燕郊的房子。得知北青报记者有意看房时,一辆奔驰车快速将北青报记者拉上车,一直开到燕郊某楼盘的售楼处。

  该楼盘的销售人员介绍,几乎每个楼盘都在6号线东边沿线的地铁站“布点”了销售人员,争抢从北京过来的看房客。在售楼处登记的时候,该销售人员还特意嘱咐记者一定要提到是从草房站地铁被拉过来的,这会被列入他们的业绩考核。

  购房故事

  投资客:三年后无论涨跌都出手

  故事一:犹豫的购房人

  9月13日下午,购房人刘峻(化名)和女朋友去了趟燕郊,为了婚房,他已经跑了不少新楼盘和二手房。刘峻是80后,老家在河南,研究生毕业以后在一家广告公司上班,如今刚满3年,由于北京5年的限购政策,没有北京户口的刘峻一直没法买房。

  刘峻说,本打算在今年年底结婚,但女朋友家人希望他们结婚时能在北京有一套房子。“原来计划等两年再买,但现在房价又在涨,周末便约了女朋友一起来燕郊看看,不行先买一套,过两年再换到北京去。”

  当天,刘峻两人一共看了港中旅、天洋城4代两个楼盘。“价格比想象的要高一些,之前以为至少能打个折,但销售人员说目前没有折扣。如果是一万二左右还比较能接受。”当天,刘峻没有下定决心在燕郊买房。他说,下周末还要来看看燕郊的二手房,再和家人商量决定。

  故事二:自信的投资客

  在燕郊买房的群体中,投资客占相当大的比例。作为京城一家媒体的编辑,陈明在今年4月份听到通州要成为城市副中心的传闻之后,火速在燕郊的夏威夷南岸以单价1万元的价格,全款买了一套两居室二手房。夏威夷南岸紧挨着潮白河,陈明买的二手房是一个景观房。8月初,陈明将房子租给了燕郊的一位店主,租金每月2800元。

  9月13日,记者在燕郊一家房产中介了解到,夏威夷南岸的精装二手房价格已经达到1.3万元/平方米左右。陈明预计,随着北京市政府的东迁,他的房子涨到1.8万元/平方米应该问题不大。“打算先租出去三年,三年之后无论涨多少都卖。”

  财经观察

  配套成燕郊楼市痛点

  在实地探访中,北青报记者多次向楼盘销售人员表达对燕郊交通的担忧。“6号线东延”被销售人员反复提及。但北青报记者查询相关的资料发现,北京地铁总公司和廊坊方面均未确认该消息――至少在2015年的规划中,6号线东延是没有的。

  一位住在燕郊的北京上班族刘女士告诉北青报记者,从今年6月开始,燕郊全城拥堵已是常态:“从102国道、燕郊行宫大街、燕顺路上高速,在高峰期,花一个小时到一个半小时,几乎成了常态。”

  “最可怕的地方是南城。天洋城4代和夏威夷蓝湾都属于巨型社区,但这两个小区目前没有公交通勤,这种巨型社区的入住,将会给迎宾路与102国道带来巨大的压力。”刘女士担忧,目前燕郊大约有60万人口,随着更多楼盘入住,燕郊到北京的交通将是个无解的难题。

  在生活配套设施方面,销售人员给看房客介绍了很多,但一问时间,大多是几年之后才能建成。而义务教育方面的缺乏,也被燕郊居民诟病。据了解,燕郊大量小学普遍超编,一些小学一个班级学生往往多达八九十人。

  中原地产首席分析师张大伟认为,配套设施决定市场健康程度,从目前看,环北京的燕郊等区域,配套设施的建设远远跟不上楼盘的开发速度。燕郊等区域恐怕无法支撑目前超过1.5万的房价。

  从草房地铁站到燕郊的路上,路边的广告牌、开往通州的公交车、高速路出口的隔栏板……燕郊楼盘的广告几乎无处不在。过了潮白河,沿着102国道进入燕郊城区,大约两公里的街道两侧几乎都是燕郊开发商楼房的销售点,道路两侧密布的地产广告让人以为置身于一个中型的房展会。

  而在燕郊南侧的大厂回族自治县,销售的竞争更为激烈,多个楼盘方圆几公里内都有销售人员“摆摊”,只要有车经过,便从车窗内塞入大量楼盘宣传资料。

  现场

  九成看房客来自北京

  奔驰车将包括北青报记者在内的一车看房客拉到燕郊南城的天洋城4代一期。据介绍,该楼盘只剩最后两栋楼,其余已经售完。产品为60-122平方米的一居到三居室,目前均价是1.6万元/平方米。天洋城4代二期也已经封顶,预计明年推出。销售人员反复向看房客提及小区作为第四代城市综合体的远景规划,以及小区附近很快将开业一座“航空博物馆”。

  北青报记者看到,售楼处内,4个销售专员正分别向4拨看房客介绍楼盘的情况,据了解,他们都是来自北京的年轻人,选择周末过来看房。多名楼盘的销售人员提醒看房客要尽早出手,剩下可卖的楼盘已不多,过几天又是另外一个价了。而“京津冀一体化”、“燕郊将来要通地铁”和“北三县(燕郊、大厂和香河)可能很快会限购”更是多次被销售人员拿来刺激看房客。

  销售人员介绍,来看房的人9成以上来自北京。北青报记者现场调查显示,这些北京来的年轻购房人主要分两部分人群:一种是在北京买不起房,一直上涨的北京房价让他们担忧以后再也买不起房了,赶紧来选择燕郊置业;还有一种是纯粹投资型,这部分购房人认为北京政府职能部门要东迁通州,一河之隔的燕郊房价还会上涨。

  北青报记者随机询问了几位看房客,他们都表示自己第一次来燕郊看房。“燕郊的房价有点超出了预期,是否在此买房还需要谨慎考虑。”也有理性一点的购房人如是和北青报记者说。

  中原地产最新统计数据显示,燕郊今年以来新增供应住宅高达11516套,这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍,大盘开发充斥市场。

  追访

  燕郊房价暴涨是开发商在炒作?

  到底是什么驱动了燕郊的房价以如此快的速度上涨?调查中,多位业内人士和购房人表示,京津冀一体化的进展和通州作为北京副中心肯定是导火索,但业内人士认为,燕郊的房价背后有房地产商的炒作。

  “这里面有借势炒作的因素,在上涨行情中效果很好,但在下跌行情当中,也跌得快。”燕郊某大型楼盘销售经理方芳(化名)告诉北青报记者,燕郊的房价跟北京相比,有一个特点就是大起大伏、波动性很大。据介绍,2013年前后,燕郊有楼盘的销售价格就已经达到每平方米1.5万元左右,而到2014年底,这些楼盘的价格就跌到了每平方米八九千元,而今年8月,又很快涨到了每平方米1.5万元。

  方芳介绍,今年燕郊楼市的总体销售表现为“价升量减”,有些开发商手里有房子,但他们控制着销量,分批放出来,每一批的价格都比前一批高,成交量比以前少,但价格却涨得很快。方芳分析,这跟土地的供应也有一定关系。“这两年开发商拿到的地不多,而预期房价还会涨,导致了开发商的惜售。另外,也跟燕郊的地产生态有关,这里的开发商总共就那么几家,除了港中旅一家是外来的,其他几家都本地的。这是一个垄断性的市场,容易形成价格联盟,出现这种局面就不奇怪了。”

  北京市房地产协会秘书长陈志也明确表示,燕郊的房价被过度炒作。一位熟悉燕郊地产圈的人士告诉北青报记者,燕郊楼盘此番大涨,确有炒作的因素,部分楼盘存在捂盘惜售等情况。

  上述人士虽然没有“指名道姓”透露哪些燕郊楼盘在炒作房价,但值得关注的是河北省最近下发的一则整治规则也印证了,确实有炒作现象存在:为防止北京周边地区炒作房价,近日,河北省住建厅、省国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》,将严厉打击北京周边房地产企业“囤地炒地”,严肃查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。

  对此,燕郊某大型楼盘的一名销售经理告诉北青报记者,燕郊的房价现在已高度敏感,再加上政府开始监管,估计未来涨价的空间已经不大,除非有新的重大利好。

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