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再度量化宽松 房价又要暴涨了吗?

2015-10-15 11:19:13   来源:北京青年报   评论

再度量化宽松 房价又要暴涨了吗?

 

  再度量化宽松 房价又要暴涨了吗?

  国庆假期刚过,央行就接连实施了两条新的信贷刺激政策,一条是删除了实施已有20年之久的商业银行75%存贷比监管指标。即原本银行吸收100元的存款,只能放出75元的贷款,另外25元必须留存下来。而取消存贷比以后,理论上,那25%也可以放贷。只此一项,就有人估计,可以增加7万亿的可贷款量,楼市股市将成为资金的重要入口。

  如果说上述的新政是释放了大量的可流动资金,那么另一条新政则是可以通过贷款再抵押轻易获得更多的资金。

  10月11日,中国人民银行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上,决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省(市)推广试点。目前全国有11个省(市)开展信贷资产质押再贷款试点。

  有人这样形象地解释“信贷资产质押再贷款”:先贷一百万,质押后减去一定折扣(比如30%)后可以再贷款(70万)。

  不难看出,无论是购房人还是房企,在新的信贷政策下,获得钱的门槛进一步降低,也意味着买房将更加容易,一些声音认为此次的金融刺激将类似于2008年时的4万亿救市,将再次拉着房价暴涨。但《北京青年报》在采访了多位业内人士后发现,虽然地产圈对于新政策刺激购房的作用非常看好,但并不认为会像2008年那样开启房价的无节制地大涨。

  量化宽松下银行追着放贷款

  国庆假期后实施的两个新信贷政策,被专家解读为中国版的新一轮量化宽松政策,取消存贷比,再实行信贷资产质押再贷款后,有人预期可向市场释放出7万亿,甚至10万亿的资金。在这样的情况下,各大银行都开始了积极动员放贷款。

  去年底在北五环买房的张女士,在国外度假时接到销售的电话,说房子提前封顶了,让她联系银行准备贷款的事宜,并且要一个月内办理完手续。但等到张女士回国时,距离开发商的期限只剩两周时间了。焦急的张女士本以为到了年底,银行贷款额度会收紧,房贷审批怎么也要一两个月,会错过约定的时间。但令她意外的是,她把所有贷款材料凑齐后,仅过了3个工作日,银行的核查电话就打来了,只是简单地问了几个问题后她就顺利通过了核查,最后赶在开发商的期限前,总额400余万元,按照首套房88折计算的房贷就顺利获批。

  “以前总是看到报道说年底银行放贷慢,却没想到自己办时这么顺利。”张女士表示,和她一起买房的业主们,也都在十几个工作日左右,就拿到了贷款。

  链家网研究院李巧玲告诉北青报记者,以往在年底,银行贷款额度出现紧张是很普遍的现象,说一个半月放款往往拖到2个月,甚至有一段时期客户要将近半年才可以拿到尾款,不过今年这个现象基本没有出现,目前客户手续齐全的话,从面签到拿到尾款,最快只需要一个月的时间,从银行得到的反馈是,贷款额度比较充足。

  不仅是个人信贷,许多银行还在追着开发商放贷款。某大型房企在东坝项目的负责人私下对北青报记者表示,银行做事普遍是锦上添花,少有雪中送炭。前两年楼市调控,开发商勒紧裤腰带过日子时,想找银行贷款难上加难,但如今各家房企的房子卖得都不错,回款也有保障,并不缺钱,银行却追在后面放贷款。就十一过后这一周时间里,就有三家银行找上门来和他谈合作。

  能够更轻易地获得贷款,让上述负责人并不着急卖房回款,他认为可以等一等,待市场进一步转暖后,通过更高的溢价卖房来偿还贷款。

  滚雪球式的信贷刺激或将拉高楼市

  无论是买房人还是卖房的开发商都感觉到今年获得银行的钱更容易了。事实上,银行的信贷宽松政策并不是十一后突然实施的,从2014年全国楼市降温之后,政策就不断出现放松基调。限外令松绑,不再限制境外机构和个人在大陆购房;公积金贷款不断降低门槛,最低首付款比例由30%降低至20%;年内连续的降准和降息刺激;非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%;以及现在新实施的信贷刺激,短短半年之内,出台的新政策全都被认为将刺激楼市,多项政策结合在一起的滚雪球效应,在业内看来将保证今年楼市交易的繁荣。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,今年在对购房需求影响最大的房贷政策环节,可谓“穷追猛打”式的放松。无论是公积金还是商业贷款的买房人,都将以更快的效率和更大的规模来获取买房资金。这也导致一些像北京这样的热点城市,房价出现了上涨。

  根据北京房地产交易管理网最新数据统计显示,截至10月6日,北京国庆长假期间的商品房住宅签约套数为353套,二手房住宅签约套数为55套。从成交价格看,商品住宅成交均价为每平方米24780元,同比上涨16.8%,创下了历年国庆黄金周的新高。

  对此,李巧玲认为,中秋假期和国庆假期相连,使得人们更倾向于外出旅游,但楼市成交仍旧表现不俗,第二周更是出现了大步回暖的现象,表明当前楼市人气很旺。另外,9月以来央行陆续出台进一步宽松的金融政策,使得购房难度再次下降,并与9月30日提出在不限购城市推行首套贷款首付比例降至25%的政策,这释放出国家将进一步提振房地产行业发展的信号,购房人对于楼市价格的预期也明显上升。

  再现房价大涨几乎不可能

  尽管接连的新政刺激楼市出现了涨价,正如十一楼市数据表现的一样。但对于市场上流传的此轮刺激相当于2008年4万亿刺激,将拉升房价暴涨的理论,却并未在业内获得认可。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,当年的4万亿刺激,因为没有限制流向,直接间接甚至超过30%的资金流向了房地产,也对房地产形成了刺激。而如今的量化宽松政策,目的并不是为了直接刺激楼市,更多是扶持实体经济,但对楼市来说仍偏利好,表明宽松政策是未来的大方向。只不过这种利好,难以支撑2008年后的暴涨。

  另外,龙头房企们并不差钱,也导致如今的刺激政策很难大幅推高房价。数据显示,许多房地产公司都发行了巨额的公司债,且利率次第下行。比如,万科9月25日发行的2015年第一期50亿元公司债券,利率仅3.5%,创下新低。

  再有就是,限购导致的投资需求被明显遏制,虽然个别楼盘尤其是商住楼仍有较大的投资比例,但最重要的住宅市场,投资被限购控制的依旧很严,而如果投资需求不能顺利流入楼市,再宽松的货币刺激,也难以形成2009年、2010年那样的房价失控暴涨。

  最后,数据显示,北京楼市住宅的成交均价已经突破3万元/平方米,而高端住宅更是动辄10万元/平方米,已经处于非常高的价位,在这样的基数面前,大幅增长甚至翻番都是很难达到的。因此,业内分析人士预计,政策刺激下,买房成本的降低会刺激更多购房人入市,但也不必太过担心房价会因此出现无节制地暴涨。

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