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买百平米房只得70平,迷之公摊面积如何破解?

2018-08-07 16:10:11   来源:中国网   评论

  这两天,关于“公摊面积”的话题又火起来了。

  今年7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

  据媒体报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  这样的算法合理合法吗?

  公摊面积是个谜,这事儿一点都不新鲜了。中国网政协频道(《议库》APP平台)小编查阅资料发现,在过去的几年内,很多业内专家、政协委员都曾对此发表过看法,不过这笔糊涂账始终没有算清楚过。

  公摊面积怎么算?

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

  那么,公摊面积的存在是否合理?是否有上限?相关费用应该怎么算?

  关于公摊面积的那些事儿

  公摊系数

  首先我们要搞清楚一个概念,什么是公摊系数?

  公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积。例如,房本上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”,那么公摊系数就是0.33(即33%)。

  有业内专家透露,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

  那么,公摊系数有限定值吗?很遗憾,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  这就意味着,在开发商眼中,公摊系数可以有“无限可能”。

  有媒体报道过,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  公摊面积往往是“一口价”

  如果购房者对开发商报的公摊面积持怀疑态度,想自己测量,从实际情况来看,几乎不太可能。

  有业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  然而,一幢楼中所有套内面积之外的地方都可以在公摊计算范围内,对整栋楼进行测量,个人没能力,雇公司又太贵。因此,公摊面积往往就成了“一口价”,开发商说多少就是多少。

  这无疑对购房者来说是不利的。早在2008年,民盟甘肃省委会就曾在相关提案中建议,现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神,应该取消,并建议房屋面积测量交给业主委托测量。

  提案认为,现行的对建筑物内的共有建筑面积进行分摊的做法,不仅削弱了业主共有和共同管理的权利和义务,而且按照建筑面积来计算房价长期以来一直是令买房人头疼的问题。取消现有的“公摊面积”后,房屋的专有建筑面积、共有建筑面积将得到更加清晰的划分,开发商利用“公摊面积”进行欺诈的空间将大为缩小,将有利于业主维护自己的合法权益。

  在房屋面积测量方面,目前的情况是测量单位多数由开发商委托,业主没有独立的委托程序,由于对测量项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰,买房人对具体的公摊内容和面积普遍心存猜疑。“公摊面积”取消后,建议将目前的开发商委托测量改为业主委托测量。

  不过,直到现在,这个建议并未有效实行。

  相关费用成了一笔“糊涂账”

  也许有人不在意这方面的问题:反正都要掏钱买房,花多少钱还不是开发商说了算。

  小编提醒你,别这么大意。

  首先,公摊面积的大小上是可以“做文章”的。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

  其次,在现有规定中,公摊面积的实际范围还有很多“空子”可钻。开发商如果不明确公示,购房者很容易吃亏。山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华举例:“有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。开发商在这上面能赚多少钱,不言而喻。

  另外,王清华认为,一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用。但事实上,很少有人了解这方面的情况,更少有人会这么做。小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,应该向业主交钱。但很显然,这部分的收益是几乎不会分给业主的。

  还有,和房子有关的不少收费,都是按建筑面积算的。例如,取暖费和物业费一般是按照建筑面积收的,可是能享受供暖的只有室内面积,一些公摊部分也没有物业服务,业主却依然要为公摊面积缴费。有人曾提出,取消公摊面积的采暖费用。但是,关于这方面的争议很多。

  天津市政协委员、天津社科院社会学研究所所长张宝义曾表示,采暖费原则上实行政府定价或政府指导价,要保护供暖企业与供暖用户双方的合法权益。“取消公摊部分的取暖费建议,从市场的角度来说是合理的,但操作起来有难度。”

  重庆的做法值得借鉴

  取消公摊面积的呼声一直都很大。早在多年前,法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施。上文提到的民盟甘肃省委会,在十年前就呼吁取消公摊面积。

  在这个领域,重庆走在了最前面。

  早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

  直到2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。其中规定建筑物区分所有权制度,明确业主对建筑物的所有权既包括专有权,也包括共有权。建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则归业主共有。

  近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。不过其中仍有漏洞,部分开发商在实践中依然以建筑面积为主、套内面积为辅表述单价;更有一些开发商“淡化”套内计价方式,对外报价都按照建筑面积计价。

  重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”?时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

  中国网政协频道(《议库》APP平台)小编认为,重庆的做法值得借鉴。毕竟,以“套内建筑面积”计价,只会对不良开发商不利,对合法合规经营的开发商来说,不仅没有坏处,而且可以良币驱逐劣币,提升自身在市场上的占有率。对于购房者来说,取消公摊面积,按照实际使用面积来计算房价,这样更能清楚明白,交易信息更加透明。

  资料来源:新华网、中国房地产报、中国新闻网、腾讯网、“瞭望智库”微信公号等

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